Бизнес-ипотека — это кредит, который банк выдаёт ИП или юридическому лицу на покупку коммерческой недвижимости: офиса, магазина, склада, производственного помещения или здания. Приобретаемый объект в большинстве случаев передаётся банку в залог — так банк снижает риски, а бизнес получает помещение, не отвлекая весь капитал из оборота.

На первый взгляд продукт похож на привычную жилищную ипотеку. Но различий больше, чем кажется.

Ключевые отличия от жилищной ипотеки

Заёмщик — бизнес. Заявку подаёт ИП или компания, и банк оценивает в первую очередь состояние бизнеса: срок ведения деятельности, обороты, отчётность и кредитную нагрузку. Доходы физлица в расчёт почти не берутся.

Первоначальный взнос выше. Если по жилой ипотеке встречаются программы с взносом от 10–15%, то в коммерческом сегменте стандарт — от 20–30% стоимости объекта, а для специализированной недвижимости — выше.

Объект оценивается строже. Банку важно не только состояние помещения, но и его ликвидность: насколько быстро объект можно продать, если заёмщик не справится с кредитом. Производственные цеха в отдалённых районах финансировать сложнее, чем магазин на первой линии.

Сроки короче. Коммерческая ипотека обычно оформляется на срок до 10 лет — реже дольше, тогда как жилищная достигает 20–30 лет.

Кому подходит бизнес-ипотека

  • компаниям и ИП, которые давно арендуют помещения и хотят перевести арендные платежи в собственный актив;
  • растущему бизнесу, которому нужны новые площади — магазин, склад или цех;
  • инвесторам, покупающим коммерческую недвижимость под сдачу в аренду;
  • производственным компаниям, выкупающим занимаемые площади.

Что проверяет банк

Оценка идёт по двум направлениям. Первое — бизнес заёмщика: срок регистрации, обороты по счетам, налоговая и бухгалтерская отчётность, действующие кредиты и судебные споры. Второе — сам объект: право собственности, назначение, техническое состояние, обременения и ликвидность.

С чего начать

Определите бюджет и комфортный ежемесячный платёж, оцените доступный первоначальный взнос — и просчитайте сценарии в калькуляторе бизнес-ипотеки. Затем сверьте свои показатели с требованиями банков: то, что не проходит в одной программе, может быть стандартной сделкой в другой.

Подробные разборы требований — в разделах бизнес-ипотеки для ИП и для ООО.