Прежде чем подавать заявку на бизнес-ипотеку, полезно понять, из чего складывается ежемесячный платёж и как параметры сделки влияют на нагрузку. Это проще, чем кажется.

Аннуитет — стандарт коммерческой ипотеки

В большинстве программ платёж аннуитетный: сумма кредита делится на равные ежемесячные платежи на весь срок. Формула выглядит так:

Платёж = С × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)

где С — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая, делённая на 12), n — количество платежей (месяцев).

В начале срока в платеже преобладают проценты, к концу — основной долг. Это нормально: банк получает проценты на остаток долга, который постепенно снижается.

Пример расчёта

Возьмём объект за 15 млн ₽ с первоначальным взносом 4,5 млн ₽. Кредит — 10,5 млн ₽ на 7 лет под 12,9% годовых:

  • ежемесячный платёж — около 190 тысяч ₽;
  • общая сумма выплат за 7 лет — около 16 млн ₽;
  • переплата — около 5,5 млн ₽.

Проверить сценарии со своими параметрами можно в калькуляторе бизнес-ипотеки: он считает по этой же формуле мгновенно.

Как параметры влияют на платёж

Сумма кредита влияет линейно: взнос больше на миллион — платёж ниже пропорционально.

Срок влияет сильно: увеличение срока снижает платёж, но повышает переплату. Удлинение срока с 7 до 10 лет в нашем примере снижает платёж примерно на четверть, но увеличивает переплату почти на 3 млн ₽.

Ставка влияет на всё сразу: каждый процентный пункт по долгому кредиту — это заметная сумма. Именно поэтому при крупных сделках стоит сравнивать фактические предложения нескольких банков: разница даже в доли процента на дистанции стоит миллионов.

Что калькулятор не учитывает

Предварительный расчёт — это только платежи по кредиту. В реальной структуре расходов также:

  • страхование залога и жизни (по требованиям банка);
  • оценка объекта и госпошлины за регистрацию;
  • возможные комиссии и расходы на обслуживание счёта;
  • налоги на имущество и доходы — зависят от структуры сделки.

Главный ориентир

Сравнивайте платёж не со «средней» цифрой, а с вашим денежным потоком: с учётом сезонности, действующих обязательств и резервов. Консервативный сценарий — платёж, который бизнес тянет даже в слабый месяц, — надёжнее оптимистичного.