Если у бизнеса уже есть коммерческая недвижимость, её стоимость может работать источником финансирования. Речь о кредите под залог — одном из самых недооценённых инструментов для компаний.
Чем он отличается от бизнес-ипотеки
Ключевое различие — в цели:
- бизнес-ипотека — целевой кредит на покупку конкретного объекта, который и передаётся в залог;
- кредит под залог — нецелевой: средства банк не контролирует, а обеспечением служит недвижимость, которая уже у вас есть.
То есть бизнес-ипотека решает задачу «купить помещение», а кредит под залог — задачу «получить средства, не продавая помещение».
Сколько можно получить
Размер кредита зависит от оценочной стоимости объекта и политики конкретного банка: обычно финансируется определённая доля рыночной стоимости залога. Точную величину банк называет после оценки недвижимости и анализа показателей бизнеса — озвученные «до оценки» цифры стоит воспринимать как ориентир.
Что происходит с заложенным объектом
Объект остаётся в вашем пользовании: офис работает, склад принимает товары, арендаторы платят. Ограничения касаются распоряжения:
- продать или переоформить объект можно только с согласия банка;
- сдача в долгосрочную аренду может требовать согласования;
- на весь срок кредита объект обременён ипотекой в пользу банка.
При существенном нарушении графика банк вправе обратить взыскание на залог — это главный риск продукта, который стоит честно взвешивать.
Кому подходит
- компаниям с собственной недвижимостью и потребностью в оборотных средствах;
- бизнесу, который не хочет продавать объект, но нуждается в капитале на развитие;
- инвесторам в коммерческую недвижимость, желающим высвободить средства под новые сделки.
На что обратить внимание
- Оценка залога. Банк будет ориентироваться на ликвидность объекта, а не на вашу личную оценку его ценности.
- Полная стоимость. Сравнивайте не только ставку, но и страхование, комиссии, требования к оборотам.
- Сценарий «а если не получится». Заложенная недвижимость — обеспечение кредита: просчитайте запас прочности бизнеса заранее.
- Альтернативы. Иногда правильное решение — не залог, а рефинансирование действующих обязательств или целевая бизнес-ипотека, если цель — покупка новой недвижимости.
Подробнее о продукте и требованиях — в разделе кредита под залог коммерческой недвижимости.